更有戏剧性的是，曾公开表态认同“拐点论”的王石，最近终于忍不住第二次站出来，自我澄清所指的拐点，“不是房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”。况且“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区、城市处于不同的房市周期，（拐点）不能一概而论”。 [拐点是"黄金十年"后的休息 08年房价发展路线图]

    的确，不同城市因为不同的地域特点，而会在房价上遵循不同的路线。这本就是一个普遍适用的规律。只不过，在当前的情势之下，这种不同城市的房价路线图差异更加显性，甚至可以归结为类似诸侯割据的局面，呈现出房价战国状态。

    北京、上海摊薄均价

    不久前，一则市政基建新闻登上北京各大媒体头条——北京5条地铁线路年内同时开工。据中国指数研究院统计，2007年1～11月，北京四环外商品住宅新增供应达到67.51%，住宅郊区化倾向已十分明显。

    商品房供应由内城区向外部区域转移，市区高房价的压力经由一条条地铁线路向远郊输出。而随着目前北京城市中心区的可开发用地的减少，以及北京城市发展的不断外拓，2008年外郊区域土地开发进程将进一步加快，郊区商品房供应比重加大。这部分商品房具有较低的土地和开发成本，市场价格相对较低，将直接影响北京商品房市场的整体均价。

    另一最新数据则显示，进入2007年11月以来，随着上海市中心区住宅用地接近饱和，新房开工速度放缓，黄浦等市中心区的新房上市量减少，而闵行、浦东等非市中心区的新房上市量占到了总量的一半，直接导致上海房屋成交均价下降，由当年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，郊区化住宅摊薄北京、上海整体均价，这种趋势将在2008年进一步明显。与此同时，“90/70”政策的落实，以及大量的经济适用房和两限房的推出，也都将加大对这两座城市商品住宅市场整体价格的影响。

    广州、深圳企稳底价

    尽管在2007年年底，广州、深圳房价“拐点”迹象浮现，但在众多知名业内人士看来，这并非就意味着2008年两市房价将跌入深渊，在底价企稳后，楼市不会继续大起大落。

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌一向不赞同“拐点论”。在他看来，“拐点论”是一种比较含混的说法。即使非要用拐点来形容房价走势，他认为也应该是指“房价涨幅的拐点”，“就好比是今年12%的涨幅，到明年8%涨幅的转变”。

    北京金隅股份有限公司总经理助理、房地产开发部经理王世忠也认为：“广州、深圳大幅度降价并不是一种正常的经济现象，并不能代表2008年两市房价的正常走势。”在他看来，中央短时期内出台密集调控政策，让百姓预期降低，造成市场短期观望，这并不能反映出两市房价在2008年一定要下降的趋势。经历一个调整过程之后，房价企稳是必然的。

    深圳市国土房管局数据曾显示，2007年10月份上旬，深圳新房均价1.49万元／平方米，其中关内均价为2.32万元／平方米，关外均价为1.24万元／平方米，较9月份均价有10％左右的降幅。

    而在一些专家看来，深圳整体房价要比2007年6月时再下跌20%～30%才能企稳。

    曾在广州带头降价的万科，其部分楼盘开盘价低于周边同类楼盘约10%。王石对此解释：“考虑到之前市场存在一定过热因素，万科认为这个定价是合理的……而从市场的反应来看，这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，说明只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，因此万科相信（广州）房价不会出现大起大落。” 

    “2008年简单地说会比较平稳。”中原地产华北区总经理李文杰认为，目前广州、深圳等城市房价震荡“不能说是拐点，并不是说上升本身发生根本性、逆转性的变化，而是说上升的角度发生变化，比如它的斜率原来是60度，现在变成30度了。”

    当事者的表态似乎降低了悬念的悬疑度。看来，“企稳底价”当成为对广州、深圳等“灾后”城市理性预期的主流意见。

    二三线城市保护现价

    与京、沪、穗、深等一线城市相比，地处中西部的二三线城市房价基数一直相对较低。在经历了2007年连续几个“涨停板”的迅猛拉高后，这些城市的上涨幅度甚至快过了中心城市。如呼和浩特，2007年曾一度被指房价月度涨幅全国第一，但实际上，其房价不过3000元/平方米左右。

    但一个突出的问题是，除了成都能保持着超过50%的房屋外销率以外，大多数二三线城市商品房主要靠本地购买，而连续拉高的房价已使这些城市出现了购买力短期被透支的迹象。

    以重庆为例。据媒体报道，2007年9月底，提高第二套房贷款首付和利率的通知下发以后，重庆房地产交易量出现大幅下滑，当周仅有北部新区、江北区和渝中区的成交均价超过了4000元/平方米。其中，北部新区成交均价依旧位列首位，为4946元/平方米，但每平方米较前一周下降约978元。

    重庆渝北新城枫林置业有限公司总经理刘道锋说，重庆房价水平原本就偏低，很多项目没有利润可言。尽管在2007年6月以后，由于直辖十周年庆典和获批城乡统筹综合配套改革试验区等利好消息，房价出现一轮猛涨，但并不离谱。广州、深圳等一线城市震荡，造成许多投资客收缩资金，对重庆也构成了一定影响。因而在刘看来，2008年重庆房价值得期待的局面，是“不出现大幅降价、且稳中有升”。

    西安紫薇地产公司总经理助理曹靖的预测是：2008年西安房价也应该是“稳中有升”。据他交待，近期广州、深圳楼价跳水，但西安并未出现类似局面。“西安房价一直偏低，整体均价才 4000元/平方米。虽然2007年对西安来说，房价涨幅是前所未有的，但据政府公布的数据，年度涨幅也就14%。”

    陕西佳鑫实业集团总裁李中航却认为，2008年西安房价“大盘会略为萎缩，但房价有微弱上涨空间。”在他看来，西安房价在全国大型省会城市里始终是低谷，近年来一直是稳中有升的理性市场，炒房现象很少，泡沫较小，这已和西安国际化大都市的城市地位拉开了差距，现有房价应该保护。

    表面上看，房地产市场区域化特征明显，全国楼市难以形成一盘棋。因此，即使2008年有所谓的房价拐点，也不能所有城市一概而论。

    而在武汉美联奥林匹克花园总经理卞涛看来，从总体形势上看，中国已经形成了几大中心城市的房价标榜效应。“全国二三线城市都在看这几线大城市”。（记者 王玉光）

    三大宏观要素左右房价走势

    尽管关于房价走势的说法满天飞，但相当一部分理性的市场人士认为，宏观要素仍然是决定房价走势的最终因素。对这些要素的解析，也许可以为我们回答2008年市场将会选择什么样的房价的问题。 [“一日千元”难重演 2008年房价将“温柔”上涨]

    投资保持3万亿元

    北京大学光华管理学院院长助理周春生认为，根据宏观经济运行的要求，2008年中国城镇固定资产投资增幅全年将保持在22.8%水平上下。

    北京大学光华管理学院院长助理周春生认为，根据宏观经济运行的要求，2008年中国城镇固定资产投资增幅全年将保持在22.8%水平上下。

    根据国家统计局统计，2007年1~ 11月份，固定资产投资增长最快的行业是非金属矿制品业，其次是有色金属矿冶炼及压延加工业，房地产投资增幅以26.8%居第三位。

    投资高速增长的行业同样面临压缩的问题。房地产业的特殊性在于，其占总投资的比例接近20%，更重要的是，作为一种民生产品，它更受社会舆论关注。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受中国房地产报采访时说，“即便是房地产投资增幅降低到15%，其投资总量仍然是增加的”。如果按照房地产业投资15%的增长，其总额仍然不会低于2.875万亿元。

    更重要的是，房地产业的投资总额下降并不意味着房价的降低，如果投资和开工不足，在需求旺盛的条件下，房价的上涨几乎难以避免。

    央行金融研究所研究员邹平座认为，绝不能因为宏观调控导致房地产供给的大幅度下降，使房价大涨。

    房地产业失血幅度有限

    2007年是央行货币政策急剧转向的一年，然而，即便央行在中央经济工作会议后雷厉风行地实施多项从紧的货币政策，但是其货币工具的作用仍然有限。

    FT中文网经济事务评论员陈旭敏接受本报采访时指出，在从紧的货币政策之下， 2008年流动性过剩的局面会得到一定的遏制，但流动性充裕的基本面并不会得到彻底改变，因为中国经济仍然保持着强劲增长，同时人民币升值的预期也没有改变。

    华远集团总裁任志强认为，如果利率大幅提高，尽管房地产业会受到影响，但“先倒下的肯定不是楼市”。相对于利润丰厚的房地产业，中国的制造业抵御利率风险的能力更低。因此央行的货币政策必须通盘考虑。

    更重要的是，大幅提高利率会使已购房者还款负担增加，势必导致银行一系列坏账出现，这并不是央行乐见的结果。包括提高准备金率和定向央票，固然有利于回笼货币，但也会让央行背上沉重的利息负担。

    任志强认为，经过多次信贷政策调整，银行的开发贷款占开发商资金总量的比例已经大幅下降，受信贷紧缩政策影响不是很大，中央经济工作会议要求，2008年信贷投放将以季度调控投放节奏。记者获得的最新消息是，按照管理层的要求，2008年4个季度的信贷额度投放比例为35∶35∶20∶10。也就是说，上半年可安排的信贷规模占全年总额的70%。按照银行业“早放贷，早收益”的经营思路，历年的第一、二季度会成为房地产信贷高峰期。无论从开发贷款和个人住房贷款的角度，整个房地产业失血的幅度是有限的。

    改变楼市基本面的要素尚未出现

    记者接触的多位开发商都对中国城市化所产生的刚性需求深信不疑，基于中国经济成长的信心和城市化居住需求的信心，开发商们深信，中国房地产市场的供求关系并不会随着宏观调控而改变。

    广发证券地产分析师花长劲分析指出，2006年，中国共销售商品房6.6亿平方米，其中住宅5.44亿平方米，而全年商品房供应量仅为5.30亿平方米，其中住宅供应量4.32亿平方米，供需之间仍然有巨大的缺口。年以来以压缩固定资产投资为主题的宏观调控并没有有效遏制房价上涨，主要原因还是在于压缩“地根”对总供给的影响。而与此同时，总需求的总量很难被压制下去。

    从地产界两大明星任志强和潘石屹对“小产权房”的态度可明白高房价的真正威胁在哪里。他们的热烈讨论也从反面印证着楼市需求的巨大。

    大中国经济研究中心教授周其仁此前接受记者采访时一再强调，房地产市场与一般商品市场的不同在于，它是一个非饱和市场。只有增加持有成本，才能平衡人类对土地和物业无限制占有的欲望。而在物业税出台之前，这样的持有成本还是较低。并且，最新消息显示，物业税在2008年不会提上日程。

    换一个角度，“小产权房”背后是房地产业土地供应制度的变革，农村集体建设用地的入市，才能根本上改变房地产市场的供应结构，或许房地产市场真正的拐点在这里。